 |
Мировая практика объективно
свидетельствует о принципиальной невозможности успешного хода
экономических реформ в государстве без параллельного и адекватного
развития экономических и правовых отношений в сфере собственности
и пользования земельными ресурсами. Так, например, наличие
прав собственности (владения, пользования и распоряжения)
на земельный участок, на котором расположено предприятие,
часто считается обязательным для сколь - нибудь крупного вложения
капитала внешними инвесторами. Примеры нескольких крупных
украинских предприятий являются тому подтверждением.
Наличие у субъекта хозяйственной деятельности прав собственности
на земельные участки, или прав пользования ими, в том числе
и на правах аренды, рассматривается как нематериальные активы,
которые позволяют решать следующие задачи:
 -перспективное
наращивание активов предприятий вследствие роста стоимости
земли, или стоимости прав пользования ею при улучшении макроэкономической
ситуации в стране;
-увеличение
рыночной, или справедливой стоимости предприятий за счет снижения
рисков, связанных с управлением земельными ресурсами;
-обеспечение
безопасности ведения бизнеса;
-возможность
использовать стоимость собственности или прав пользования
землей в качестве взноса в уставный фонд создаваемых хозяйственных
обществ, или при увеличении уставного фонда существующего
предприятия;
-парирование
рисков, связанных с использованием земельных ресурсов, например,
связанных с принципиальной возможностью в соответствии со
ст.7 Законом Украины "О плате за землю" многократного
увеличения арендной платы в результате принятия соответствующего
решения органами местного самоуправления.
Все это переводит вопросы формирования и развития первичного
и вторичного рынка земли в разряд исключительно важных практических
проблем, фактически, для всех субъектов финансово - хозяйственной
деятельности. Эти, порой очень болезненные, процессы предусматривают
изменение прав собственности на земельные участки. Любое такое
действие предусматривает возникновение между субъектами -
участниками сделки договорных отношений. В ряде случаев такие
отношения предусматривают использование в качестве основы
для заключения сделки экспертной денежной оценки земельных
участков. Именно этот вид оценки наиболее адекватен текущему
состоянию экономики Украины. Кроме того, применение экспертной
денежной оценки земельных участков является, в известной степени,
защитой от злоупотреблений и коррупции. Так, необходимость
использования экспертной денежной оценки земли возникает и
в ряде других случаев: при аренде государственного имущества
или земельных участков, при формировании или изменении уставных
хозяйственных обществ, при определении залоговой стоимости
имущества. Причем, используемая концепция стоимости должна
быть адекватна состоянию рынка, т.к. иное будет препятствовать
эффективному проявлению рыночных законов, нарушая, вследствие
этого, возможность нормального развития экономики страны.
Проблема оценки земли возникает и в том случае, когда земельный
участок не является в чистом виде объектом сделки. Например,
рыночная стоимость сарая, расположенного на берегу моря в
районе оживленного городского пляжа, может существенного превышать
стоимость кафе на окраине города. Очевидно, что справедливая
стоимость такого объекта не может быть сведена к его действительной,
или даже восстановительной стоимости.
Еще один важный аспект оценки рыночной стоимости земельных
участков связан с предстоящим введением налога на недвижимость.
Справедливая стоимость любого объекта недвижимости включает
в себя, в том числе, дифференциальную земельную ренту. Следовательно,
ее адекватная оценка, которая в данном случае рассматривает
ренту как проявление стоимости нематериального актива -права
пользования конкретным земельным участком, является обязательным
условием формирования базы налогообложения, соответствующей
реальному состоянию экономики. Несоблюдение этого условия,
взимание налогов, не соответствующих реальному финансовому
состоянию предприятий, может затруднить или, вообще, исключить
возможность нормального развития экономических реформ, парализовать
ход инвестиционных процессов.
Основой формирования первичного рынка земли является процесс
ее приватизации. Этот процесс, с точки зрения особенностей
процедуры оценки земли, имеет два направления: приватизация
сельскохозяйственных земель и земель несельскохозяйственного
назначения. Для процесса приватизации земель первого типа
серьезным ускорителем послужил Указ Президента Украины относительно
реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий.
Процесс приватизации земельных участков несельскохозяйственного
назначения в настоящее время осуществляется в соответствии
с Указами Президента Украины от 19.01.99 г. №32. В развитие
этих указов были введены в действие методические документы,
технологически определяющие саму процедуру оценки земельных
участков. Однако в основных документах, определяющих технологию
процедуры оценки земельных участков, отразились все проблемы,
свойственные экономике нашей страны. К ним относятся следующие
нерешенные вопросы.
Во-первых, искусственное разделение процедуры оценки земельных
улучшений и самого земельного участка. Хотя сама методология
доходного и сравнительного подходов, применяемых при оценке
недвижимости, подразумевает одновременно оценку стоимости
и нематериальных активов - права пользования земельными участками
как дифференциальной земельной ренты первого порядка. Существующее
требование такой раздельной оценки земельных участков и недвижимости
(земельных улучшений) часто фактически приводит к двойному
учету стоимости этого актива, что не может не сказаться на
эффективности экономических процессов. Причина этого "недоразумения"
заключается в том, что приватизация зданий и сооружений осуществляется
под руководством Фонда государственного имущества Украины,
а земли - Государственного Комитета Украины по земельным ресурсам.
Т.е. обыкновенная ведомственность стоит на пути объективной
необходимости создания единой методологии оценки земельно-имущественных
комплексов как единого целого. А в результате этого субъект
хозяйственной деятельности в первый раз оплачивает стоимость
права пользования земельным участком при приватизации размещенных
на нем зданий и сооружений, а второй раз - при приватизации
самого земельного участка, что никак не может способствовать
нормальному экономическому процессу в стране.
Во-вторых, существенным фактором, нарушающим объективный ход
экономических процессов в Украине, является абсолютно нерыночный
характер нормативной денежной оценки земли, используемой для
расчета базы налогообложения. Один факт использования ставки
капитализации, равной 3%, позволяет говорить о неадекватности
нормативной денежной оценки земельных участков текущему состоянию
экономики. А так как именно эта оценка используется в качестве
базовой при налогообложении субъектов хозяйственной деятельности,
то это позволяет констатировать нерыночность земельного налога.
Эта проблема будет усилена после принятия закона о налоге
на недвижимость.
В-третьих, непрозрачность процессов, идущих в экономике Украины,
не позволяют эффективно применять методы оценки земельных
участков, предусмотренные нормативными документами. Отсутствие
объективной информации о реальной чистой операционной прибыли
субъекта, осуществляющего свою хозяйственную деятельность
на оцениваемом участке, приводит к чрезмерному субъективизму
в используемой при оценке экономической модели финансовых
потоков.
В-четвертых, имеются многочисленные противоречия в ряде законодательных
актов, используемых для процесса приватизации земельных участков.
Так, например, Закон Украины "О местном самоуправлении"
и Земельный Кодекс Украины по разному трактуют возможность
делегирования местными советами исполнительным органам прав
решения вопросов о земле, Водный кодекс Украины в противоречие
Земельному Кодексу Украины не разрешает приватизацию земельных
участков на морском побережье (хотя вопросы водоохранной деятельности
могли бы быть решены закреплением специальной нормы о возможном
изъятии в судебном порядке земельных участков, необходимых
для реализации общественных нужд) и т.п.
Тем ни менее, рынок земельных участков в Крыму все более и
более оживляется, что является отражением объективных процессов,
идущих в экономике страны, и позволяет, не смотря на все сложности,
сделать выводы относительно статистики складывающихся на нем
цен.
Так, стоимость земли в степной части полуострова (1,5-2 грн.) на много ниже, чем в прибрежных городах. Однако и в прибрежных районах наблюдается существенная дифференциация цен по районам города. Так, стоимость 1 кв. м земли выделенной для строительства и обслуживания жилого дома в промышленно- складской зоне г. Феодосия составляет 50 - 125 грн., в районе административного центра, Черноморской набережной, Бульварной горки – 400 - 750 грн. Если сравнивать стоимость 1 кв. м приватизируемых земельных участков в Крыму с аналогичными показателями по Украине (по численности жителей населенных пунктов, размерам земельных участков и т.д.), то можно сделать вывод о превышении стоимости земли на полуострове, в среднем, на 20 - 30 процентов. Так за период 2002-2005 года рост цен на земельные участки расположенные в прибрежных районах Большой Феодосии превысил рост цен на жилую недвижимость. Например, стоимость земельных участков расположенных в пгт. Орджоникидзе в 2002 году находилась в диапазоне 10-1000 долл. США за 100 кв.м, тогда как в 2005 году стоимость земельных участков находилась в диапазоне 2000-10000 долл. США за 100 кв.м. Следовательно, в стратегическом смысле вложение денег в земельные ресурсы в настоящее время может объективно обернуться существенными экономическими выгодами для предприятий и частных лиц в будущем. История хода экономических процессов в ряде стран Восточной Европы является тому подтверждением. Так, например, в Польше имело место повышение стоимости отдельных земельных участков в 500 - 1000 раз в течение 4-6 лет.
|
|
